Di Luca Crema e Claudia Alessandrelli, Consiglieri CONAF
Rispetto al passato, anche recente, l’attività dei periti chiamati a svolgere le valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti si è decisamente ampliata e richiede analisi specialistiche e di dettaglio.
Com’è facile intuire, la perizia si estende, ormai, anche a verifiche approfondite sulla commerciabilità potenziale dell’immobile e, quindi, sullo stato di regolarità urbanistico-edilizia e catastale.
A questo primo passo, però, si aggiungono ulteriori livelli di analisi e approfondimento. Per gli immobili produttivi e commerciali con destinazioni particolari (per gli asset agricoli si pensi a cantine, allevamenti, agriturismi, impianti di produzione energia, ecc.), l’analisi si deve estendere anche alla verifica delle condizioni di idoneità tecnico-funzionale e alle condizioni economiche che definiscono le potenzialità reddituali dell’attività. Nella stima dei terreni, invece, è necessario effettuare indagini microzonali: la localizzazione in un’area con produzioni di pregio (DOC o IGP, per esempio) o con limitazioni territoriali (aree facilmente esondabili o dorsali sensibili al gelo per esempi) determinano forti variazioni di valore rispetto a contesti vicini o finanche confinanti.
Il valore diventa, quindi, la risultante di un processo complesso e la sua significatività è legata ad analisi ed elaborazioni che necessitano di tempo, conoscenza del territorio, strumenti e, soprattutto, continua formazione.
La recente integrazione delle valutazioni peritali con il property value estende ulteriormente le analisi delle potenziali influenze dei fattori ESG e della transizione ambientale sulla stabilità dei valori del bene, visti in una prospettiva di medio periodo. Questa introduzione, perfettamente coerente con la realtà che stiamo vivendo, sta però creando una situazione critica sul fronte delle competenze professionali.
I professionisti devono ampliare il loro livello di conoscenza per rispondere alle richieste del sistema finanziario.
L’indirizzo degli organi di controllo delle banche (BCE e Banca d’Italia), spinge il sistema a dotarsi di analisi sempre più approfondite e indipendenti.
Contemporaneamente, le banche e il sistema finanziario che chiedono sempre maggiore professionalità nelle valutazioni, devono considerare il contributo degli elaborati con una prospettiva più ampia del semplice costo di gestione dei mutui, essendo questi una risorsa capace di ridurre i costi di gestione del rischio bancario, sempre più legato ai fattori ESG e al rischio di transizione ambientale.
Ecco che il riequilibrio del reale valore delle competenze professionali deve passare dal recupero del significato della perizia. E mentre il sistema ordinistico sta stimolando il continuo aggiornamento, la professionalità del perito è tradita dal continuo rinvio nella concreta attuazione della Legge sull’equo compenso (Legge 49/2023), a quasi tre anni dalla sua promulgazione.
Un benchmark per le valutazioni immobiliari
La convenzione tra l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare e il CONAF rappresenta un benchmark nell’ambito dell’assistenza sul patrimonio immobiliare, che garantisce la qualità e la proporzionalità del compenso rispetto al valore della stima e della complessità della prestazione.